地产的这一轮寒冬，比预想中更加冷冽而持久。

一开始，所有人都以为它会遵循前几轮周期的规律，最长不过一年半的时间，就可走出低谷。

但自2021年下半年步入泥潭后，两年多时间过去了，行业还未下探到底。

据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%；商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。

如果从价格看，在列入国家统计局统计范围的70个城市中，2023年12月份，各线城市一二手房价环比均呈现下跌状态。其中，二手住宅销售价格全部环比下跌，这种情况极其少见——自国家统计局有记录以来，仅2014年9月出现过。

量价齐跌、历史新低，这些关键词，都透露着前路依然崇山峻岭，风高浪急。

对于这场仍不见尽头的调整，路劲集团主席单伟彪先生在2022年时就已经预见到了。他在2023年初时，曾在董事会主席报告中预警股东：在我们前面会有两至三年的苦日子。

哪怕市场上普遍观点都认为行业即将触底，缓慢恢复。但单伟彪仍坚持做最充足的准备：缩表、换现金流——忍痛出售了运营已久的四条国内高速公路。

在大基建的风口下，有投资人对此惋惜不已。但单伟彪不悔：“在那个时候，我认为这是最好的选择了。”

时间和事实印证了他的判断，安全度过了2023年的路劲，对无虞度过2024年也有了绝对信心。

面对眼下，国内房地产投资信心仍未改善，企业生存挑战远还没有结束，焦虑是所有从业者无法避免的心态。对此，单伟彪并不鼓励“盲”卷，更倾向给出治愈型的建议：打好手中这副牌，做好能力范围内的事情。

一、行业调整、经济转型 周期结束还需时日

与其他上市公司将董事会主席报告交由某个部门负责不同，路劲的董事会主席报告由单伟彪亲自撰写。

他认为，财报数字是晦涩难懂的，而董事会主席报告的作用，就是以通俗的语言，更坦诚而直观地告诉股东们，这一年的公司经营情况，“在强调优点和能力的同时，也尽量指出集团面对的困难及经营不善之处。”

在2023年4月发布的年报里，他如实写到：今年有可能是自路劲进入内地房地产开发业务以来最黑暗的一年。去年我曾预警股东在我们前面会有2-3年的苦日子，不幸我这次言中了，而现实比我当初预估还严重。

而2023年年报的董事会主席报告，单伟彪目前也已经在起草执笔中。对于业务整体的总结，他透露，并不会比上一年的温和：“去年肯定是非常困难的一年，今年也会是。我得告诉股东，你们别奢望这两年会太好了。”

他预计，要到2024年年底，国内的房地产行业才会筑底，并在2025年开始慢慢向好，“但恢复的情况，估计不会太快。”

毕竟，当下房地产的问题核心在经济上面，“整个中国的经济也在转型。”

2023年，国内生产总值(GDP)超126万亿元，比上年增长5.2%。其中增长较快的，是新动能领域，如电动汽车、新能源产品和先进制造业产品。这些新兴领域，正在接替传统的劳动密集型制造业，成为新的增长引擎。

在国内经济结构重组转型期间，老百姓对未来、对产业、对就业、对收入的预期都会产生变化，单伟彪认为，包括国际局势在内的很多因素会对经济复苏产生影响，而这些都会影响国内的房地产行业走势。

单伟彪分析，由于新增土地供给减少——据克而瑞数据显示，2023年土地市场成交建筑面积12.8亿平方米，较2022年同期下降了20%，总成交规模刷新近十年新低，短中期内，新增房屋供应将减少，国内楼市将处于去库存的调节过程，尤其是三四线城市，消化周期会更冗长。

但长期来看，在城镇化进程和人口基数的支撑下，单伟彪认为，需求量仍在，未来国内的房地产市场，将能继续保持8-10万亿的规模。“这也是一个挺大的数目了。”

二、首要保证现金流 同步培养第二曲线

据机构统计，2022年，逾七成房企“减收减利”，近半数企业净利润亏损，逾九成房企净利率和归母净利率降低。

虽然2023年的利润情况上市房企都还未披露业绩预告，但单伟彪预计2023年乃至更长时期里，融不到新钱的房企，都还将经历一段时期的“利润亏损。”

“毕竟眼下，尤其是民营房企，最重要的就是现金流，免不了需要‘降价跑量’，利润必然会减少。此外，一些土地、存货多集中在三四线城市的房企，资产估值也会受影响。”

为了保证现金流，路劲除了一边尽快出货，一边缩减投资之外，也在做资产出售动作——去年年底，路劲将国内经营已久的四条高速公路打包出售，对价约44.12亿元。

交易公布后，有不少投资者对路劲出售中国高速公路资产表示不解，认为高速公路业务能提供稳定的现金流，属于优质资产，而房地产业务已经进入需求不足、销售困难的买方市场，资本投入大，利润微薄。

但单伟彪表示，高速公路出售后，路劲现金流得到了有效补充，能保证安全度过2024年，“虽然有些不舍，但别无选择，只能面对、处理、放下。”

另一方面，路劲也在寻找新的赛道补充资金链，譬如商业、物业和养老业务。且这几项业务之间，互相融合，相互支撑。

以养老和物业为例，路劲除了有独立的康养社区，还将养老服务引入普通社区中。

单伟彪介绍，路劲的社区会和医疗医务中心挂钩，老年人遇到健康问题，可以随时打电话给机构。此外，一些年纪大的老年人，若洗澡、如厕无法自理，路劲也可以提供团队上门服务。

“每个老年人的需求，甚至每个城市老年人的需求都不一样的，我们可以依据每个人的特殊需求，提供个性化的服务。”

“以人为本”的服务，助推了路劲项目的去化与路劲物业的运营。据了解，路劲项目的二手房价格，普遍能高于周边项目，且物业费的收取率远高于行业平均水平。

三、为品牌赋予温度 治愈焦虑的年轻人

但单伟彪并不只关注物业费的收取，在他眼里，物业是一种服务，一定要服务为先，再看财务报表，“如果只是为了赚钱，那肯定错了”。他对公司物业业务的评判标准：80%看服务满意度，20%才看财务数字。

包括路劲集团一直以来的品牌基调，都是追求“信赖”、“温度”。

在2022年时，路劲迎来了全新品牌IP代言人——劲宝。这是一个AI卡通人物，软萌可爱、活泼机灵。

路劲通过AR技术，将现实与虚拟、当下与未来结合，让单伟彪与劲宝同框，推出了首个企业家参演的品牌IP短视频作品——《彪哥与劲宝》。

在视频中，单伟彪像一位温和的智者，与萌态的劲宝对话，一起讨论进取、责任、长期主义，也讨论家庭与生活。他告诉劲宝“陪伴是人生中最昂贵的承诺”，也教劲宝“百术不如一诚”、“不需要和别人一样，只要成为更好的自己。”

这样蕴含哲理、传递正能量的话题，让路劲的品牌传播更具温度，而这样新颖IP的组合，也让路劲在品牌运营年轻化、IP化的浪潮中脱颖而出，甚至实现了破圈——多位年轻博主在看了《路劲地产2024年贺岁片》里面，单伟彪与劲宝合唱rap的片段后，热议：

“单伟彪先生在不久之前的一段时间里，给了我们两次震撼：第一次就是在杭州亚运会率领中国香港桥牌队勇夺冠军，第二次就是这条鼓励年轻人步履不停逐梦远行的视频。这是他以身作则、身体力行为年轻人做的表率。听了他的歌，你还想躺平吗？”

对于视频所产生的破圈效应，单伟彪笑言自己并没有预见到。但事实上，他一直都是一个勇于打破边界的人。

在地产界，他是路劲集团的掌舵者；在桥牌界，他是雅加达亚运会银牌得主、杭州亚运会金牌领队。此次演绎极难驾驭的rap，也不是他原本就擅长的事情，但他依然欣然接受挑战：“一开始我练了两个多星期，都没掌握好。后来同事给我分享了一些技巧视频，我就放慢速度，一句一句分拆了学。”

“很多东西我都愿意去尝试。你以为很难的，不一定；你以为容易的，也不一定。只有自己都试过才知道。”

他同时也“治愈”当下焦虑的年轻人，一是要接受失败：“其实失败是很正常的事，所有的比赛就一个赢的。失败是人生经验的一部分，也是成功的踏脚石。”

二是不去焦虑能力控制外的事：“每个人焦虑的事情都不一样，可是我们一定要分清楚，什么是我们控制不了的，什么是在我们能力控制之内的。对于控制不了的，其实你不应该去想它。可是我们自己能做什么是明确的，我们就在自己能力范围之内把它做好，这已经是非常成功的了。”